自宅の土地や建物って、相続財産としてはいくらで評価したらいいの?

ふじい行政書士

愛知県で【相続手続・遺言作成】を専門に行っている女性の行政書士です。
現金や預金は金額がすぐに分かりますが、不動産って現金にするといくら相当になるのか分かりにくいですよね。
ここでは、相続で行う不動産の評価方法についてご説明します!

【この記事の信頼性】
遺言作成や相続手続を専門に行っている行政書士自らが書いています。
・実際に業務で150件以上の相続手続を行っており、豊富な経験に基づいたアドバイスを記載しています。
・建前と本音(実務)をあわせて掲載しており、単なる知識だけではなく、実際の手続きでお役に立てます。

4種類の不動産評価方法

ふじい行政書士

相続において、不動産の評価方法は主に4種類あります。
どの評価方法を使うかは、目的によってちがいますよ!
それぞれの評価方法について詳しく説明します!

①固定資産税評価額

固定資産税は毎年払ってるけど、土地や建物の評価額なんてちゃんと見たことないわ。

ふじい行政書士

4種類の不動産評価方法の中で、一番なじみ深いのが、固定資産税の評価額です。不動産をお持ちの方は、4月にお住まいの自治体から固定資産税の通知書が送られてきますよね。

固定資産税通知書のつづりの中に、課税明細書というのがあります。
その項目の中にある「評価額」が固定資産税の評価額です。

これは、不動産のある市町村が評価した価格となります。
3年ごとに見直しされます。

ちなみに、未登記(法務局に申請していない)であっても、課税するために市の方がちゃんと調査して評価しています。

②路線価

ろせんか?はじめて聞いたわ。

ふじい行政書士

相続税申告がある場合、土地の評価は路線価を使いますよ。
路線価は土地だけの評価方法で、建物は相続税申告でも固定資産税評価額を使います。

土地は、路線価地域と、倍率地域に分かれています。
倍率地域の場合は、固定資産税評価額を用います。

不動産のある場所が、路線価か倍率かは、国税庁のHPで調べられます。
https://www.rosenka.nta.go.jp/

評価する土地の接している道路によって、評価額が変わります。
ご自身の土地が接している道路に、例えば300Dと書いてあったら、1㎡あたり30万円ということです。
その価格に不動産の面積を掛けた金額が、不動産の評価額となります。

土地が接している道路に何も書いてなければ、倍率地域です。
その場合は、(固定資産税評価額)×倍率(市町村が決める)が不動産の評価額です。

路線価は国が決める評価額で、毎年7月に変わります。
亡くなった年の評価額を用いるので、2020年1月1日以降に亡くなった方は、2020年7月発表の路線価を使います。

③公示価格

こうじかかく?ますます聞いたことないわ。

ふじい行政書士

公示価格は国が決めた不動産評価額です。
相続では、正直使ったことありません!

ちなみに、①固定資産税評価額は公示価格の70%、②路線価は公示価格の80%と言われています。

④時価(売買価格)

売買価格?でもこれって不動産屋さんによって違うんじゃないの?

ふじい行政書士

そうですね。時価は一般的な売却価格なので、評価する人によって変わります。そのため、時価で不動産の評価をする場合は、相続人全員が納得する必要があります。

遺産の分割を決める場合に、相続した不動産を売却する予定であれば、実際の売却価格で評価額を決めるという方法もあります。
ただし、時価は、①~③のような決まった価格がある訳ではなく、評価する人によって異なるため、あまりおススメしません。

すでに不動産の買主が決まっていて、購入価格を提示しているような場合以外は、相続の不動産評価方法として採用することはあまりありません。

どの評価方法を用いればよいか?

4種類の評価方法があるのは分かったけど、どれを使えばいいの?

ふじい行政書士

目的にあわせて使い分けましょう!

相続税申告がある場合は、勝手に選べないので、にするしかないです。
相続税申告がない場合は、相続人同士が納得すればどの評価方法でもかまいません。

極論、駅前の一等地を1円と評価しても、相続人全員が納得すればそれで構いませんが(相続税額は路線価で決まります)、一般の相続では①をおススメしています。

相続税申告がある場合も、建物は①固定資産税評価額を用いますし、遺言を書く際の公証人手数料も①を用います。
そのため、一般的な相続では、①固定資産税評価額で不動産を評価しています。

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